Математика квадратного метра

Для большинства Звенигородцев квартира - едва ли не самый ценный актив в жизни. Вот почему когда встает вопрос о покупке или продаже жилья каждый боится прогадать в стоимости. В этой статье я хочу поговорить  о том, как не дать помешать эмоциям и страху определить правильную цену квартиры.

На рынке всегда есть некоторое количество квартир, которые отличаются друг от друга количеством квадратных метров, ремонтом, видом из окон, этажом, типом дома. Как определить, какая из квартир стоит своих денег, а какая нет? Для того  чтобы сравнивать такие непохожие друг на друга квартиры, должен быть единый показатель, на который нужно ориентироваться. Этот показатель – стоимость 1 кв.м. площади квартиры.

Два самых главных фактора, которые влияют на стоимость квадратного метра  квартиры – это расположение и тип самого дома. Почему именно эти факторы? Это то, что нельзя изменить или улучшить в процессе владения квартиры. Можно сделать ремонт, переклеить обои, заменить мебель. Но вы никогда не сможете перенести дом ближе к школе или детскому саду, или убрать шумную дорогу из-под окон. Невозможно  добавить квадратных метров своей кухне или выселить сеседей-алкашей.

Такие параметры как качество ремонта, этаж квартиры, вид из окон, наличие мебели, условия продажи тоже важны, но они являются второстепенными и не могут изменить стоимость квартиры кардинально.

Независимые оценщики для определения рыночной стоимости квартиры используют в своей работе сравнительный метод оценки. Это означает, что они берут для сравнения квартиры, расположенные в пределах одного района в однотипных домах, а потом дают поправки на стоимость в зависимости от особенностей каждой квартиры.

Чаще всего поправки принимаются на торг (-3-5% от стоимости), этаж квартиры (-10% для первого этажа, -3-5% для последнего) и условия продажи. Если квартира продается без прописанных лиц, без занижения стоимости для ухода от налогов, а продавец не покупает взамен другое жилье одновременно с продажей, то стоимость ее можно увеличить до 10%. Если продажа происходит с одновременной покупкой другой квартиры, или на квартире есть обременение, или для продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства, стоимость квартиры может уменьшиться на 5-15% в зависимости от сложности сделки.

Поправку на состояние (ремонт) квартиры правильнее делать по принципу «мухи отдельно, котлеты отдельно». Это важно, потому что ремонт никогда не окупается в стоимости квартиры полностью. Самую большую прибавку к стоимости квартиры даст ремонт в новостройке. Тогда стоимость ремонта увеличит стоимость квартиры на 60-80% от вложенных средств по сравнению с квартирой без отделки (в бетоне). То есть на каждый вложенный 1 миллион в ремонт квартира подорожает максимум на 600 – 800 тысяч рублей. Для квартир в старых домах эта разница еще больше 20-50% (200-500 тысяч прибавки на каждый вложенный в ремонт 1 миллион).

Очень часто и продавцом и покупателем в сделке управляет не трезвый расчет и статистика стоимости квадратного метра, а эмоции.  «Да я в эту квартиру всю душу вложил, два года сам ремонт делал!»- говорит Продавец, предлагая втридорога свою квартиру. «Пусть маленькая квартира и в старом доме, но зато уютная!»- говорит Покупатель, переплачивая за «хрущевку». У эмоций нет цены. Но у квадратного метра цена есть, и она позволяет точно сказать, выгодна сделка или нет.

Рассмотрим пример. 1-комнатная квартира, оформленная в собственность,  в микрорайоне Супонево в новом доме без отделки будет стоить в среднем 65.000-70.000 рублей за кв.м. Хороший ремонт и мебель увеличат стоимость этой квартиры на 10.000-15.000 рублей за кв.м, т.е. финальная стоимость «квадрата» будет находиться в районе 80.000 рублей за кв.м.  Сейчас в рекламе можно видеть большое количество однотипных однокомнатных квартир в Супонево по цене 4-4,2 млн и выше. При общей площади квартиры в 42 кв.м и общей стоимости 4,2 млн. рублей стоимость «квадрата» равна 100.000 рублей, что выше среднерыночной на 20.000 рублей за 1 кв.м. Выгодна такая покупка покупателю? Однозначно нет. Продавец, рекламируя свою квартиру по такой цене, попросту теряет драгоценное время.

Математика квадратного метра проста в действии и помогает отбросить эмоции в сделке купли-продажи. Кроме того, она позволяет аргументировано проводить торги за квартиру и все то, что продается вместе с ней: мебель, технику, декор. Принимая важное решение о покупке или продаже квартиры не забывайте считать стоимость квадратного метра, тогда каждая ваша сделка будет выгодной.